2012年4月，位于江北区的重庆首家网商产业园开始建设，当年，在我市掀起了一股新兴行业集聚发展的风口，各路大仙们都在怀疑、观望的时候，各个区县的园区建设也紧锣密鼓展开起来，大小都要建，远近都得建，人人都能建。

一眨眼，这一代园区走过了7年，作为第一代园区的建设者，暂且活在当下，回看历程，点笔如下：

找“窝”时代——2012年之前，网商发展迅猛，个人店铺像春茶尖尖一样密集生长起来，网商的发展也从个人、朋友、夫妻店逐步走向规范化、企业化运营的过渡阶段。原来窝在住家小区内经营的方式已不能满足发展的需要，网商获取行业资源和外延对接平台的现实需要迫使要抱团发展。因此，重庆市网商协会牵头建设了重庆首家网商产业园，为网商们建了第一个家。

重庆网商产业园建设能快速成长起来，一方面是市场需求，大量的草根网商需要集聚，需要有圈子，需要被关怀。另外，园区建设正处于当时“一路向北”的发展引领，选址江北有区位优势，选择闲置楼宇改造有价格优势。最后，行业协会的中介服务作用和团队的服务能力，是企业集聚发展的粘合剂。

根据官方统计，截止2018年，全市现有47个网商集聚区，在孵企业超过3000家，基本覆盖了各个区县，形成了一股新的产业发展模式。电商集聚区快速形成，建设规模、建设形式各不相同，运营方式和服务能力也有差异，但大多都处于物理集聚的初级阶段，孵化能力有一定局限性，对行业和产业融合发展的示范作用还需要进一步提升，可复制、能延展的运营模式探索周期较长。

重庆的商业楼宇、写字楼一直都供大于求，创业者创业初期选择办公场地很少进入标准写字楼，大多选择住家方便、配套完善、成本较低的住房用于办公，创业型企业发展和生命周期短等多种因素，也导致办公写字楼租用的要求和市场产生了两级分化。

一方面写字楼基本处于核心区位，物业条件较好，成本相对较高，中小型和创业初期型企业难以承受。另外一方面，优质的企业毕竟是少数，高需求并不多，而且很多优质企业自购办公用房，所以导致写字楼的出租和投资性并不是很好，市场结构不对称。

重庆的产业集聚大多原是工业性质为主导，主要是工业产业园为核心，政府国资筑巢引凤的方式进行运营。传统产业集聚都有一套相对较完善的顶层统筹方案，也形成了一套比较成熟的运营模式。

而近年来新兴行业的快速发展，新兴行业的集群没能得到快速规划统筹，大多都是市场自由发展形成，恰恰这种市场自发形成又往往难找到匹配的载体平台和有力扶持，处于分散、零星，难形成集聚，很多行业在发展初期本就混乱和不成体系，一旦集聚不了，就难形成气候，也很难形成产业。即使形成集聚，也是应急乱装，没有产业属性。

园区集聚的模式往往大多处于物理简单租赁模式，产业的集聚也极少是以行业属性、产业链共性来形成，导致园区的集聚就是办公场地需求的集聚。难形成产业圈子，产业服务链，势必造成集聚区的后续生命力和示范、复制、服务的能力等难形成体系。

目前园区建设浪潮兴起，来自业主方、第三方运营者等多种形式和主体都建园区，衍生了较多运营模式，但细细看来，大多还是以房东和二房东的角色来运营，并没有形成一支专业的集聚区运营团队和运营体系，同时，在运营中往往忽略了产业集聚的根本核心，园区运营的模式也很单一，仅靠租金差和服务性带来的收入并不能更好地让集聚区可持续发展。

租赁关系有三怕，怕投入、怕到期、怕涨租，而“房东、二房东、租客”三者之间的关系是松散的更是矛盾的，租赁关系的安全风险也很难有保障体系，企业的“窝”也就一直处于“随时挪”的不稳定性，极不利于产业生态的形成和后续发展。

发展至今，园区的数量在增长，规模在扩大，企业在增多，但模式还是很单一、硬件环境并未改观，入驻率也不高，服务体系未形成，贡献价值并未释放出来。

园区重庆，有了实践还需要方法论，产业的集聚背后隐藏着博弈，零散的新兴行业用点劲就能扶起一个产业，建设者们用点心也能助推一个产业发展。

 不改革创新 ，虽活在当下，将死于明天！

本文作者：重庆市网商协会会长 胡刚